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記事の紹介: 呉さんは江蘇省塩城市にいます。地元の都市部の村が取り壊されることになっており、彼の自宅も取り壊しの対象に含まれている。取り壊し隊の人々が彼の家と交渉に来たが、彼に与えたのは200平方メートルの移転住宅だけだった。これは、1996 年の航空地図上の彼の家の面積に基づいています。しかし、1998年に家族が受け取った土地証明書上の土地面積は272平方メートル、住宅面積は217平方メートルだった。 200平方メートルを基準に補償するとすると少なすぎます！近くの住宅価格は1平方メートルあたり25,000です。これまで、取り壊された人々は正式な書面による通知を受け取っておらず、公式の発表や承認も受けていない。都市部の村のスラム街の取り壊しをどのように補償すべきでしょうか？航空写真や土地証明書の面積に基づいていますか?

1. 補償は航空写真の結果に基づいて行うべきですか、それとも土地証明書の面積に基づいて行うべきですか?

1. 航空写真には法的効力はなく、あくまでも補助的な検査写真です。無許可住宅の場合は、航空写真により土地と家の面積を特定します。したがって、土地証明書がある場合には、土地証明書の面積に基づいて補償が行われることになります。土地証明書がない場合は、航空地図の面積に基づき補償させていただきます。

2. 国有地住宅の収用と補償に関する条例第 17 条に基づき、住宅の収用を決定した市および県レベルの人民政府は、収用者に対して以下の補償を行うものとする。インティンが家屋の収用によって引き起こされたと信じている移転と一時的な再定住に対する補償。住宅の収用による生産や事業の停止によって生じた損失の補償。市、県レベルの人民政府は補助金及び報奨金措置を制定し、収用者に補助金及び報奨金を支給する。

(1) 固定資産補償

移転できない土地、家屋、建物、地盤、移転等に伴う機械設備の損失を補償します。

(2) 地上付着物と若い作物の補償。

「土地管理法施行規則」第 26 条には、「土地附属物及び苗作物の補償料は、土地附属物及び苗作物の所有者に帰属する」と規定されている。 Ying Ting は、この規定によれば、所有者が個人であれば、その個人に支払われると考えています。所有者が農民グループの場合、一部の農民グループに支払われます。所有者が農村部の集団経済組織である場合、その集団経済組織に支払われます。

(3) 生産・営業停止による損失の補償

生産や事業停止による損失には、「支払わなければならないもの」と「得るべきもの」があります。つまり、実際の営業損失と予想される営業損失です。生産や事業の停止によって生じる関連損失や費用を指します。

(4) 解体・移転に係る費用

つまり、取り壊しや移転によって直接発生する費用です。機械設備のデバッグおよび修理費用、材料の分解および梱包費用、輸送費用、設備の移設および設置費用などが含まれます。

(5) 解体奨励金

解体政策により発生する奨励金には、迅速移転手数料、解体奨励金などが含まれます。

(6) 違法かつ暴力的な破壊行為による損失

違法かつ暴力的な破壊によって引き起こされた機械、設備、その他の財産の損害については、事業主は損失の補償を要求し、国家補償を申請することができます。

2. Wu はどのような補償を受けるべきですか?

(1) 呉氏は書面による正式な発表を受け取っておらず、土地取得承認文書も見ていない。解体隊には違法な土地取得の疑いがある。関連法規定によれば、土地徴用を実施する前に、土地徴用状況の通知、土地徴用調査の確認、土地徴用状況の書面通知、土地徴用審理の通知、土地徴用審問の組織という手順を適法に含める必要がある。

(2) 当該土地が国有地である場合、補償には、土地、家屋、作物、果樹、幼作物、移転費用、取り壊し奨励金等の補償が含まれるべきである。本件の土地は国有地であり、農地である。住宅補償に加えて、国有地収用、取り壊し、移転補償に関する法令や地方の農村土地補償政策に従って、対応する補償も提供されなければならない。

1. この場合、土地は財産権に属しますので、我が国での財産権の登記が主な方法となります。したがって、呉氏の土地証明書がどのように登記されたのかは、土地証明書に記載された内容に基づいて補償されるべきである。呉さんの土地証明書上の面積は272平方メートルなので、補償はこの面積に基づいて行われるべきだ。

2. 国有地住宅の収用及び補償に関する規則第 21 条は、収用者は金銭補償又は住宅所有権の交換を選択できると規定している。インティンさんは、収用された人が住宅の所有権を交換することを選択した場合、市または県レベルの人民政府が所有権交換のために住宅を提供し、収用された住宅の価値と収用された人との所有権交換に使用された家の価格との差額を計算して決済する必要があることを学びました。

3. 旧市街地の復興により個人住宅が収用され、収用者が復興地域の住宅の所有権を交換することを選択した場合、住宅収用を決定する市、県レベルの人民政府は、復興地域またはその近隣地域に住宅を提供しなければならない。

4. 217 平方メートルの住宅面積は呉氏自身が推定したものです。特定の領域については、評価機関の専門家に測定と評価を依頼できます。例えば、評価結果は217平方メートルです。移転住宅と取り壊し補償金は、住宅の構造や建材、近隣の商業住宅の価格などを考慮し、この面積に基づいて配分されるべきである。

5. 作物、木材、果樹、および若い作物が植えられている場合は、それらも相応の補償を受けるべきです。具体的な計算は、現地の補償基準に基づいて行われます。

6. 移転費用、奨励金等も含みます。

3. 江蘇省の旧市街地の取り壊し、スラム街の再建、都市村落の取り壊しに対する補償に関する最新の規制

2018年4月初旬、塩城市政府は「塩城市の旧市街（スラム街）における改築住宅の収用と関連問題に関する意見書」を発表し、市民の間に広範な懸念を引き起こした。今年5月9日から正式に施行される「処理意見書」では、これまでの収用、補償、再定住政策と比べてどのような調整や変更が行われるのでしょうか？収用された人々は補償や再定住の面でどのような「利益」や「恩恵」を受けることになるのでしょうか？ 4月26日、市収用事務所の担当者がこれについて詳細な解釈を行った。

1. 補償領域決定基準の緩やかな緩和

(1) 1986 年版の都市部航空測量図以前に建てられた「不法」住宅は、もともと形成されたものである。現在の建物が航空測量図と一致していれば、法定建築に基づいて補償され、移転されることになる。それ以降に建てられた住宅は違法建築とみなされます。 「取扱い意見」は、1986年、1996年、2005年の航空測量地図に基づいて、段階的で差別化された減額補償と「不法」住宅に対する再定住を規定するために変更された。

(2) 1986 年版の航空測量図が作成される前に建てられた「無許可」住宅については、補償基準と移転基準は変更されない。 1986 年版から 1996 年版航空測量図までに建築された「記載のない」住宅については、現在の建物と航空測量図が一致していれば、最大土地面積 200 平方メートルを超えない範囲、容積率（バンガローは 0.7、建物は 1.1）に基づいて住宅面積（最大 140 平方メートル以下）が計算されます。補償と移転が行われる。余剰部分は交換価格の80％で補償されますが、再決済は行われません。 1996 年版の航空測量図から 2005 年版の航空測量図の間に建設された「文書化されていない」住宅については、既存の建物が 2005 年版の航空測量図と一致していれば、建設と設置の価格で補償され、移転はされません。収用者が住宅収用作業への協力を支持せず、契約期間内に補償契約を締結できない場合には、1996 年と 2005 年の航空測量図に基づいて決定された住宅補償を受けられない。

2. 小規模住宅移転新築地域補助金

「取扱い意見書」では、市街地の法定建築面積90平方メートル以下の収用住宅に対する移転補助金を増額する。これらの収用住宅がバンガローから高層、小規模高層、高層の再定住住宅に再定住される場合、再定住面積はそれぞれ 10% と 15% 増加するものとする。多階建て住宅から小型高層住宅及び高層移転住宅に移転する場合、移転面積はそれぞれ 10％増加する。追加の移転住宅の価格は移転価格で決済される。金銭補償が選択され、小規模地域の収用住宅がバンガローまたは複数階建ての場合、一時金補償補助金は移転面積に基づいてそれぞれ 15% と 10% 増加して計算されます。法定建築面積が90平方メートルを超える収用住宅はこの補助金を受けられない。

3. 広域再定住エリアの報酬の明確化

「塩城市市街地における低中価格の商業住宅の建設と管理に関する実施弁法」（塩正発［2007］第 155 号）の第 13 条には、「取り壊された者は法定取り壊し範囲 10 平方メートル以内の中低価格の商業住宅を購入できる」と規定されている。取り壊しが収用に変更された後も、この方法が引き続き運用されていたことがわかった。主に旧市街の小規模住宅を対象に収用し、旧市街外へ移転させた。移転面積が 10 平方メートル未満の場合、比例的に増加する移転面積は 10 平方メートルとなり、和解は移転価格に基づいて行われます。既存の収用政策文書は明確ではないため、「実施意見」で修正されています。

4. 最低補償と再定住基準の引き上げ

(1) 都市部における本来の最低補償および再定住基準は、政府が指定する場所にある 50 平方メートルの再定住住宅、または 15 万元以下の金銭補償を選択することができる。住宅困難者の生活条件と水準を完全に保護するため、最低補償基準をそれぞれ54平方メートルと30万元に引き上げる。

（２）移転補償基準を引き上げる。収用住宅の法定建築面積に基づいて計算される住宅の移転補償基準は1平方メートル当たり10元から20元に引き上げられ、500元未満の追加料金は500元から1,000元未満に引き上げられる。

5. 新規契約および部屋移動のインセンティブ

収用者が所定の契約期間内に契約を締結し、住宅の明け渡しを行った場合、「都市部の国有地住宅の収用及び補償に関する事項の処理に関する塩城市人民政府の意見」（厳正発［2011］第281号）第7条に規定する謝礼金に加え、各世帯に最高最高額の署名謝礼金が与えられる。契約締結と住宅引き渡しの順序に基づき、それぞれ1万元と最大1万元の住宅譲渡報酬を支給する。具体的な奨励方法は、収用を決定する市および県レベルの人民政府が事業収用補償計画に定めるものとする。

Yingting は次のことを思い出させます。

実際には、スラム街の住宅の価値は相対的に低い可能性があるため、補償額も減額される可能性があります。したがって、取り壊し住宅として分類された家がスラ​​ム街の家であるかどうかをまず判断する必要があります。国有地の家屋の収用・補償に関する規定に従って取り壊し手続きが厳格に行われているかを見てみよう。場合によっては、解体団体がスラム街の敷地内にある家を不法に取り壊すこともあります。自分の家がある地域がスラム街に変わると知らされた場合は、取り壊される前に証拠を残すために、事前に家の内外の写真を撮っておく必要があります。家を取り壊す場合は、取り壊し現場の写真を撮影し、すべての元の証拠（写真とビデオ）を保存する必要があります。必要に応じて、電話で犯罪を報告し、強制取り壊しの証拠と同時に犯罪を記録することができます。あなたの家が不法に取り壊された場合は、6か月以内に行政審査、行政訴訟、その他の法的手段を通じてあなたの権利を保護してください。この時効を超えると、法的救済の機会が失われます。最大限の利益を得るために、関連する法的知識をさらに読んで収用および取り壊しプロジェクトの内容を理解するか、収用および取り壊しの専門弁護士に解決策を求めることができます。