法的情報

北京市計画土地資源管理委員会の微博ニュースによると、最近、経済北京政府の承認、北京市計画・土地委員会と市営住宅・都市農村開発委員会の共同発行「賃貸住宅建設のための集合的土地利用の更なる強化に関する関連意見」。集合賃貸住宅とは、農家が一括して保有する賃貸物件（賃貸物件）のことです。法律に従って収入を得るための貸し出しは可能ですが、部外者への販売や販売目的での貸し出しは禁止されています。賃料は周辺の賃貸住宅市場水準を参考にし、長期賃貸契約を奨励しますが、1回の賃貸借期間は10年を超えないものとします。レイアウトに関しては、「3都市1地区」と産業機能地域を組み合わせ、工業団地、交通拠点、新都市を隣接させてレイアウトと建設を行うという原則を堅持している。北京市は今年から５年間で集合賃貸住宅建設用に１０００ヘクタールの集合用地を提供する。

はじめに

このほど、市の同意を得て、市計画・土地委員会と市住宅・都市農村整備委員会は連名で「賃貸住宅建設のための集合的土地利用の更なる強化に関する意見書」（市計画・土地整備〔平成29年〕第376号、以下「意見書」という。）を取りまとめ、次の段階の集合的賃貸住宅の基本理念と方針・施策を明らかにした。私たちの街。

今年8月、国土資源部と住宅都市農村開発部は「集合建設用地を利用して賃貸住宅を建設するパイロット計画」を発表し、北京を含む13都市で集合建設用地を利用して賃貸住宅を建設するパイロットプロジェクトの第1弾を特定した。今回公表した「意見書」は、本市における集合賃貸住宅事業の用地選定条件、申請主体、運営モデル、申請手続き等について詳細に規定したものです。

1.「意見」方針のポイント

1. 基本原則を明確にする

集合賃貸住宅プロジェクトの建設は、計画遵守の原則、市場接続の原則、賃貸のみで販売はしない原則、農民の権利と利益を保護する原則の4つの基本原則を遵守する必要がある。

2. 厳格なプロジェクトアクセス条件

産業の性質上、農家の長期的な生計が保証されています。集合賃貸住宅とは、農業者が共同で保有する賃貸物件（賃貸物件）のことで、法律に基づいて賃貸して収入を得ることができます。部外者への販売や販売目的でのリースは禁止されています。少額の財産権を伴う住宅の偽装開発・建設を断固として中止する。

居住者の生活環境を保障する住宅設計と設備支援。

市場と連携してプロジェクトの長期的な運営を保証します。

3. 雇用と住宅の調和を促進する合理的な建設現場の選択

計画に関しては、全体的な土地利用計画および都市農村計画に準拠する必要があります。

支援施設に関しては、交通機関やその他の支援インフラ、公共サービスの条件が整っています。

配置に関しては、「3市1地区」と産業機能地域を組み合わせ、工業団地、交通拠点、新都市に隣接して配置・建設する原則を堅持している。

実施にあたっては、村落の改善と都市と農村の統合のプロセスを総合的に考慮する。

4. プロジェクト報告エンティティの標準化

報告主体は主に次の 3 つです。

原則として町レベルの経済集団が主体となり、関連事業の設立、計画、土地利用等の手続きを一元的に処理する。

適格な村レベルの集団経済組織もプロジェクトの申請主体として機能することができます。

集団的経済組織が土地使用権に投資し、国有企業と協力して開発を行う場合、その集団的経済組織が事業適用の対象となることもあれば、新たに設立された企業が適用の対象となることもある。

5. 建設資金調達の標準化

資金調達には主に次の 4 つの方法があります。

農村集団経済組織の自己資金。

都市住宅安全専門運営機関、公園管理機関、または契約したリース会社が家賃を支払います。

地方の集団経済団体は、建設用地からの収入見込みを原資として金融機関に住宅ローンを申し込み、金融資本の支援を得ている。

地方の集団経済組織は、土地使用権を株式や合弁事業として国有企業と共同開発・建設する。ただし、新設企業の集団経済団体の株式保有比率は51％以上とし、最低配当を保証する。

6. 計画レイアウトと住宅デザインの改善

住宅の設計、賃貸住宅は都市宅地基準に基づいて計画管理され、必要な教育、医療その他の公共サービス施設が配置されなければならない。

市場志向の基準、住宅の構造や面積の基準を地域の実情や市場の需要に合わせて計画、設計、施工することができます。

完全な装飾を施した完成品の納品を実現します。

7. リースモデルの標準化

家賃: 賃貸住宅の賃貸レベルは、立地、補助設備、市場の需要などの要因を考慮し、住宅賃貸市場と一致するように周囲の市場の不動産レベルを参照します。

リース期間: 長期の住宅リース契約が推奨されますが、1 回のリース期間は 10 年を超えてはなりません。借主から別段の要請がない限り、1 回のリース期間は 3 年を下回ることはできません。賃借人が 3 年以下のリースを要求した場合、リース会社は拒否してはならない。

公共賃貸住宅との接続：集合賃貸住宅は市場テナントと接続し、公共賃貸住宅としての集合賃貸を促進し、公共賃貸住宅に登録した家族やタレントに家賃を配分します。市の手頃な価格の住宅融資計画に含まれることが住宅安全管理部門によって確認された住宅は、規定に従って関連する優遇政策を享受できます。

専門的なリース業務を奨励します。集合賃貸住宅の管理・運営を専門の事業会社に委託することを促進し、賃貸事業や物件管理の標準化・専門性の向上を図る。

8. プロジェクト承認手順の標準化

パイロット実施計画の承認。プロジェクト申請者部門はパイロットプロジェクト実施計画の作成を組織し、市計画・土地委員会が主導となって開発、改革、建設、農村およびその他の関連部門による共同審査を組織した後、承認を得るために市政府に提出される。

プロジェクト手順の承認。申請者は計画、土地、開発、改革、建設の管轄部門にプロジェクトの事前審査、計画、プロジェクトの設立、土地使用およびその他の承認手続きを申請する必要があります。このうち、同時に処理できる承認手続きは同時に行う必要があります。

9. プロジェクトの財産権の厳格な管理

集団的経済団体が報告主体である場合、集団的賃貸住宅に関わる土地使用権と住宅所有権は農民集団が所有するものとする。

経済集団と国有企業が共同して設立した企業が申請した場合、集合賃貸住宅に係る土地使用権と住宅所有権は新設企業に帰属する。

不動産権利証明書（土地使用権、住宅所有権を含む）はプロジェクト全体として発行され、単位財産権証明書は個別に発行されません。

権利証書には、賃貸住宅の建設と運営にのみ使用されることを記載する必要があります。許可なく譲渡、譲渡、転貸、売却、土地の用途を変更することはできません。

10. 住宅建設に対する厳格な監督

集合賃貸住宅の建設は法律に基づき一般競争入札の対象となり、計画・設計計画は専門家の審査を受けることとされています。

建物の構造および付帯施設および設備は、国および本市の関連法規に準拠し、関連する安全要件に準拠する必要があります。

集合賃貸住宅事業が立地する地区の建築企画行政部門は、法に基づき品質安全監督管理を実施し、構造安全性、利用機能、外観品質、建物の省エネルギーなどの側面について重点監督を行う。

11. 厳格な税金の徴収と管理

市財務局、地方税局、および国税局は、住宅賃貸業界の特性に基づき、また関連する国の支援政策と連携して、法律に従って徴収および支払いを行うものとします。

2. 5年間で1,000ヘクタールの集合賃貸住宅用地を供給

2017年、市党委員会と市政府の取り決めに従い、当市は2017年から2021年までの5年間に集合賃貸住宅建設用に1,000ヘクタールの集合用地を供給する計画を立てた。年間平均土地供給量は約 200 ヘクタールです。現在、市計画・土地委員会は関係部門と連携し、今年の土地供給業務を確実に完了するため、集合賃貸住宅プロジェクトの予備的土地利用作業を積極的に推進している。

当市による1,000ヘクタールの集合賃貸住宅用地の供給開始は、「住宅は住むためのものであり、投機のためのものではない」という中央政府の重要な位置付けと、賃貸と購入の両方に有利な住宅制度の確立と世界クラスの調和のとれた住みやすい都市の構築に関する「北京都市マスタープラン（2016～2035年）」を実現するための重要な措置である。本市の不動産市場の供給側の構造改革を加速し、地域の職住バランスなどの課題を解決する重要な手段です。

1. 賃貸住宅の建築チャネルの拡大に貢献

農村集団経済組織は集合土地を利用して賃貸住宅を建設し、積極的に都市建設の主要主体の一つとなり、集合土地が生産要素として都市建設に参加する道を増やし、手頃な価格の住宅建設のための国有建設用地の有益な補完となり、手頃な価格の住宅建設のための土地供給圧力の緩和に貢献している。

2. 集合的な土地の集中的かつ経済的な利用の促進に貢献する

集中的かつ連続的な開発・建設により、建設形態、土地規模、空間配置等の計画・計画を進め、土地構造や空間配置を最適化することにより、土地の集中的・経済的利用の水準を向上させ、土地利用の大規模化・集約化を促進し、都市と農村の境界における非効率な土地利用、違法建築の増加、無秩序な管理などの問題を解決することができる。

3. 集団的な産業構造の最適化・高度化の促進に資する

この計画の遵守を前提に、集団経済団体は自らの集団建設用地を利用して集中的に賃貸不動産を建設し、政府の監督の下で標準的かつ秩序ある運営を行うことで、都市と農村の境界地域の農村地域を無秩序な家賃徴収の「タイル経済」から標準化された合法的賃貸ベースの「建築経済」にアップグレードすることができ、農村集団産業の最適化と高度化を促進し、地域経済の発展を促進する。

4. 改革パイロットの実施による農民の利益感につながる

農村集団経済団体は、集合賃貸住宅から家賃を徴収することで長期安定した運営収入を得ることができ、農民や農村集団経済団体は土地を失うことなく集団土地の経済的・社会的利益をより多く享受することができ、農民の長期的な生計を確保し、農民のより強い利益感を得ることができる。