法的情報

現在の住宅価格は依然として高水準にあり、ますます多くの人々が他の場所に移住し、居住し、事業を営むにつれて、住宅賃貸市場はますます活発になってきています。北京だけでなく全国のテナントは、家賃値上げの嵐を経験して恐怖を感じており、ある日家主が突然家賃の値上げを提案するのではないかと恐れている。家賃の値上げを要求することは、精神的にも、その時に署名された賃貸契約に関しても、双方にとって試練となります。

家賃を値上げするかどうかという問題だけでも人々を動揺させるのに十分だが、多くの地主や借主は、全国各地で土地買収や取り壊しプロジェクトに巻き込まれる賃貸物件が増えていることに気づいていない。土地の取得と取り壊しは、賃貸契約の両当事者に大きな課題をもたらしました。

ここ数日、WeChatのチャット記録のスクリーンショットがさまざまなメディアプラットフォームに掲載され、ネチズンの間で広範な議論を引き起こした。スクリーンショットの内容は、大まかに言うと、借家人が、取り壊しが近づいている賃貸住宅を3年間借りており、「実際の移住対象者」であると信じているため、家主に取り壊し費用の半分を渡すように要求するというもの。

では、借家人には借家の取り壊しに対する補償を受け取る権利があるのでしょうか？この疑問に対し、以下の弁護士が関連法令と事実関係の２つに分けてお答えします。

国有地にある住宅の収用に関する関連法規定:

「国有地住宅の収用及び補償に関する条例」の関連規定によれば、公共の利益を保護するために国有地にある法人又は個人の住宅が収用される場合には、収用された住宅の所有者（以下「収用者」という。）に公正な補償が与えられなければならない。

さらに、条例の他の関連規定によれば、住宅の収用を決定した市または県レベルの人民政府が収用者に提供する補償には次のものが含まれます。

(1) 収用された住宅の価値を補償する。

(2) 住宅収用に伴う移転及び一時移転に対する一時移転費用を収用者に補償する。

(3) 住宅収用による事業活動の停止により生じた損失の補償。

収用を決定する市および県レベルの人民政府は、収用対象者に一定の補助金や報奨金を支給すべきである。

また、「条例」の関連規定により、収用者は収用補償金として金銭補償と住宅財産権交換補償金の2つの選択肢を有することができる。市、県レベルの人民政府は、補償として住宅財産権交換を選択した収用者に財産権交換用住宅を提供し、収用住宅の価値を計算し、収用住宅の価値と財産権交換用住宅の価値との差額を精算しなければならない。

旧市街地の再建の必要性により個人住宅が収用される場合、住宅収用を決定する市または県レベルの人民政府は、収用対象者が再建地域内の住宅の所有権を復興地域またはその近隣地域の住宅と交換することを選択した者に提供するものとする。

以上からわかるように、本条例における収用者とは通常、収用・取り壊された住宅の所有者を指し、補償対象は補償項目ごとに対応する権利者となります。

集合地における家屋の取り壊しに関する関連規制:

土地管理法の関連原則規定および土地管理法施行規則に加えて、地方自治体は集合地上の家屋の取り壊しに関する現地の関連法規も制定しています。以下では、「北京市集団土地住宅取り壊し管理措置」を例に挙げて説明します。

本措置の関連規定によれば、収用および取り壊される住宅を所有する単位または個人は、本措置では収用者と呼ばれます。

「措置」の関連規定によると、住宅を収用され取り壊された人は、金銭補償を受けるか、補償として財産権交換や再定住住宅を選択することができる。地域によっては、自家農園の敷地が承認されることもあります。

「措置」の関連規定によれば、収用当事者は、自家所有の住宅を使用して生産・事業活動に従事し、工業・商業営業許可を取得している収用者に一定の補償と再定住を与えるほか、生産・事業活動の停止によって生じた損失も適切に補償しなければならない。その中で、区と県の人民政府は、収用・取り壊された住宅の経済的損失に対する補償基準を策定する。郷（少数郷）および鎮人民政府は、取り壊された家屋の経済的損失に対する補償基準を策定し、郷（少数郷）および鎮人民政府は区および県人民政府に申請しなければならない。

「措置」の関連規定によれば、収用当事者は、住宅収用に伴う移転費用を収用者に補償しなければならない。収用者は収用者に移転補助金を支給すべきである。

その中で、区と県の人民政府は、土地取得と家屋の取り壊しに対する移転補助金を規定している。郷（少数郷）および鎮人民政府は、土地取得および家屋の取り壊しに対する移転補助金を規定しており、区および県人民政府に申請する必要がある。

上記からわかるように、金銭補償、再定住住宅補償、自家用地用地の個別承認が、収用・取り壊された集合土地上の住宅所有者への補償と再定住の3つの主な方法である。

収用・取り壊し前に賃貸契約が満了した方へ

住宅用建物を借りるか、事業用建物を借りるかに関係なく、収用・移転期間前に賃貸借契約が満了していれば、賃借人は契約書に定められた期限までに退去して住宅を引き渡すだけでよいため、収用・取り壊しは賃借人の実際の権利には影響しません。したがって、賃貸借契約が満了した場合、賃借人が取り壊しの補償権を請求する根拠となる法律は存在しない。

解体・取り壊し時に賃貸契約が満了していない方へ

締結された賃貸借契約書に、家屋の収用や取り壊しにより貸主が事前に借主との賃貸借契約を解除する必要がある旨の条項が含まれている場合には、契約書の条項に従うものとします。署名された契約書に住宅の収用や取り壊しによる事前の賃貸契約の終了が規定されていない場合、賃借人は家主と交渉して同意することができます。交渉で双方が合意に達しない場合、賃借人は訴訟などの法的手段を通じて正当な権利利益を保護することができます。

賃貸借契約の両当事者が署名した契約書に収用と取り壊しの問題が規定されておらず、借主が関連する補償の権利を自発的に放棄した場合、賃貸住宅の借主は家主に対し、移転費用と再定住補助金の補償金の支払いを要求することができる。

商業用不動産を賃貸するテナントの場合、当初投資した改修費用のほか、営業活動の停止による損失の補償や移転補償などを家主に請求することもできます。家主がテナントへの補償として再定住住宅を選択した場合、テナントは、家主による所有権の交換が完了した後、家主と住宅賃貸借契約を再締結することができます。

住宅が収用・取り壊されようとしていることを隠し、土地収用の認可・届出後も引き続き賃貸している。

契約法の関連規定によると、賃貸人に対して契約詐欺を犯したテナントは、法律に従って裁判所または仲裁機関に契約の変更または解除を請求し、家主に対してテナントに生じた損失の補償を要求することができます。

要するに、賃貸住宅が収用されて取り壊された場合、賃借人には取り壊された住宅の賠償金の一部を請求する権利はない。ただし、賃借人は、契約に基づいて、土地の取得、取り壊し、契約変更がその権利に及ぼす影響について、相応の補償または補償を賃貸人に要求することができます。したがって、リース契約を締結する際には、リースの両当事者が関連する条件を明確にする必要があります。

上記の民間賃貸住宅のほかに、歴史的・政策的理由から公共賃貸住宅（国が直接管理する公営住宅と自主管理の戸別公営住宅）があります。テナントは家の所有者ではありませんが、実際には家の所有者と同様の財産権を享受しています。公営住宅が収用され、取り壊された場合、公営住宅の入居者は、収用された者の補償金及び再定住を受ける権利、並びにこれに対応する意見、陳述、出席及び公聴会に参加する権利を享受するものとする。

要するに、テナントが家主に対して解体費用の折半を要求する根拠となる関連法は存在しない。賃借人は、賃貸借関係に基づいて借家を使用する権利のみを有します。実際の権利に影響が生じ、侵害された場合に限り、賃借人は賃貸人に対し、賃貸借契約および関連法規定に基づいて賠償または補償を請求することができます。

リース契約の両当事者は、それぞれ独自の収益権を持っています。双方の利益に触れることなく、紛争を交渉して解決することを忘れないでください。一方の当事者の不当な要求が他方の当事者の収益に影響を及ぼした場合、権利と利益の侵害の被害者は、解体専門の弁護士の助けを借りて、法的手段を通じて自分の権利を守ることができます。