最近、弁護士のもとには、「うちはスラム街ではないのに、なぜ『スラム街改革』をされているのか。スラム街改革の補償基準に従って補償するのは不合理だと思う」という相談がよく寄せられています。では、自分の家がスラム街とみなされているかどうかをどのように判断すればよいのでしょうか?国の政策も地方の政策も、スラム街に対する明確な補償基準を定めていません。

国務院が公布した文書第25号には、劣悪な環境、劣悪な住居、困難な改修、多くの安全上の危険がある場所がスラム街であるとだけ記載されているが、スラム街の意味や内包はあまり明確ではない。各省は、都市部のスラム街の概念定義、識別基準、基礎および手順について、比較的明確な識別規則を策定している。基本的な枠組みは似ていますが、いくつかの点で違いがあります。次に、山東省住宅・都市農村開発局、財政局、土地資源局、発展改革委員会が共同で策定した「山東省都市スラム街改修プロジェクトの承認に関する措置」を参考に紹介する。

《「山東省都市貧民街改修プロジェクト特定対策」で言及される都市貧民街には、主に山東省の都市計画区域内にある都市貧民街、都市老朽住宅、都市端の村、都市村落、都市貧民街、炭鉱沈下地域が含まれます。

理解によれば、いわゆる都市のスラム街とは、品質が悪く、耐用年数が長く、機能が不完全で、建物の安全上の危険が多く、建物の密度が高く、補助設備が不完全な単純構造の住宅が多い都市市街地の地域を指します。

都市部の老朽化住宅とは、「危険住宅判定基準」（JGJ125）に基づき、資格を持った専門検査機関によりクラスCまたはDに判定された住宅を指します。住宅の品質は一般に悪く、取り壊すか、建設するか、再建築する必要があります。

城辺村とは、都市（県鎮を含む）の市街地の外側で、現在も農村行政管理を実施している計画区域内にある地域を指す。

都市村とは、都市（郡市を含む）の市街地において、土地の一部が収用された、または収用されず、元の農村住民の一部が都市部の戸籍に移管された、または移管されず、依然として農村行政管理が行われている地域を指す。

オーガニックタウンレジデンスとは、建設・開発の必要により計画管理の対象となっている区域および省人民政府の承認を得てタウン官邸が設置されている市街地を指します。

石炭採掘沈下地域とは、石炭採掘によりさまざまな程度に地盤が崩壊し、全体的な移転が必要となる地域を指します。

これら10の条件のうち4つが満たされれば、スラム街再建の範囲に含めることができる。

「山東省都市スラム街改修プロジェクトの認定に関する措置」は、都市スラム街の認定の根拠と基準を明確にしています。住宅地は、以下の4つの要件を同時に満たす場合、都市住宅改革の対象に含めることができると報告されています。

1.主にレンガ・コンクリート構造、レンガ・木造構造、単純構造などで構成される建築構造物。

2. 建物密度が比較的高く、原則として 40% 以上である。

3.長寿命です。原則として築20年以上の住宅が中心です。都市近郊の村、都市部の村、組織化された町の家屋は主に築15年以上です。

4.「危険住宅判定基準」では、一般的に品質が悪い住宅をCクラスまたはDクラスに格付けします。

5. 住宅構造の耐震性が「耐震工学における耐震分類基準」及び「建築構造物の耐震診断基準」に適合していない場合。

6. 住宅地には消火施設や消火通路がなく、安全上の危険が生じる可能性があります。建物の防火設備が「建築設計防火規定」の要件を満たしていない、地質災害などの他の安全上の危険がある、または重大な火災安全上の危険がある。

7.基本的な要件を満たすことができない住宅設備や室内空間を含む不完全な住宅機能（独立したキッチンとバスルームがない、集中給水がないなど）。

8. 不健全な都市インフラ、ガス供給、暖房、水道、電気、下水道、交通機関、ゴミ処理などの支援インフラが不完全または荒廃している。

9. 公共サービス施設が弱く、コミュニティサービス、医療保健、基礎教育、その他の公共サービス施設がなく、「都市住宅地域計画及び設計基準」の要件と矛盾している。

10. 都市計画の実施に重大な影響を及ぼし、都市景観を阻害する危険な住宅。

都市のスラム街を特定するための基礎には、家の機能、築年数、性質、現在の状態を証明できる関連資料が含まれます。ガス、暖房、水道、電気、下水、交通、ゴミ処理などの都市インフラや公共サービス施設が不完全であることを証明できる関連資料。火災安全性評価レポート。地質災害リスク評価報告書。危険建築物の評価報告書など。

6つのカテゴリーの都市スラム街再建プロジェクトが禁止される

「山東省の都市スラム街改修プロジェクトの認定に関する措置」では、次の 6 種類のプロジェクトは都市スラム街改修プロジェクトとしてリストに登録できないと規定されています。工場改修、鉱業企業および商業施設、校舎改修、養護施設改修、古いコミュニティの改修およびその他の移転および改修プロジェクト。都市道路の拡張、財産の改修および歴史的街区の保護によってもたらされた文化住宅の取り壊しおよび改修プロジェクトによる。不動産開発プロジェクト。土地の増減に連動した地方の老朽住宅改修プロジェクト。プロジェクト名や性質が都市部のスラム街の改修とは何の関係もない建設プロジェクト。都市計画区域外の新たな農村コミュニティ建設プロジェクト。

家を物置に変えるときはどうすればいいですか？

1.「上屋リフォーム」により住宅を取り壊す場合には、「国有地住宅の収用及び補償に関する条例」に基づいて取り壊し手続きが厳格に行われているかを確認する必要があります。解体手順が間違っている場合、それは違法であるに違いありません。家屋を強制的に取り壊す場合は、まず収用と補償の決定を下し、その後裁判所に執行を申請する必要がある。

2. スラム街改革の関連政策では、スラム街再建において金銭補償と物理的移転を組み合わせ、収用者が補償方法を自主的に選択することが規定されている。現実には、単一の補償方法の存在は、関連する政策の精神に反します。収用者は、法的手段を通じて自分の権利と利益を拒否し、保護する権利を有します。

3. 明らかにスラム街に属さないが、強制的に「スラム街改革」として定義されている収用プロジェクトについては、収用者は共同して収用決定を取り消すことができるかどうかを裁判所に訴えることを検討することができる。