はじめに:近年、我が国の経済の急速な発展と都市化の急速な進展に伴い、取り壊し補償に起因する紛争が増加しております。取り壊された人々の大多数にとって、取り壊しの手順や注意が必要な問題は何なのか、誰もが知りたがっている問題です。これは、取り壊しのあらゆる側面をできるだけ早く準備し、法的利益を最大限に得るために努力する上で、非常に参考になる重要性があります。この記事では皆さんが気になる国有地の家屋収用手続きを中心に紹介します。

国有地における住宅収用の手続きは、主に収用決定と収用補償を中心に展開する。

回収決定について

1. 収用補償計画の策定

国有地住宅の収用および補償に関する条例第 10 条によると、住宅収用部門は収用および補償計画を策定し、市および県レベルの人民政府に提出しなければならない。市、県レベルの人民政府は関係部門を組織し、収用・補償計画のデモンストレーションを実施し、それを公表して国民の意見を求める。実際には、収用補償計画案は収用決定が下される前に提出されますが、これは家屋収用における重要な手続きです。収用者は意見表明権を積極的に行使しなければならない。

2. 住宅収用決定の公告と再審査及び訴訟権の通知

住宅収用及び国有地補償条例第 13 条は、市・県レベルの人民政府が住宅収用を決定した後、適時に発表しなければならないと規定している。公告には収用補償計画、行政再検討、行政訴訟権などを明記する。さらに、「条例」第 14 条は、収用者が市、県レベルの人民政府による住宅収用決定に不服がある場合、法律に基づいて行政再審査を申請することができる、または法律に基づいて行政訴訟を提起することができると規定している。住宅収用の決定は、収用プロジェクトと国有地使用権の回復の正式な開始を示すものである。収用者が収用補償計画に不満がある場合には、法定期間内に救済の手続きを開始することが非常に必要です。

3. 調査と登録の組織化

住宅収用及び国有地補償条例第 15 条では、住宅収用部門は住宅収用範囲内の住宅の所有権、位置、用途、建築区域等の調査及び登録を組織し、収用者は協力しなければならないと規定している。調査結果は、住宅収用の範囲内で収用者に公表されるものとする。

収用補償について

1. 収用及び補償の範囲

国有地住宅の収用と補償に関する条例第 17 条は、住宅の収用を決定した市および県レベルの人民政府による収用者に対する補償には次の内容が含まれると規定している。

(1) 収用された住宅の価値の補償。

(2) 住宅収用に伴う移転及び一時移転に対する補償。

(3) 住宅収用による生産・営業停止による損失の補償。

市、県レベルの人民政府は補助金及び報奨金措置を制定し、収用者に補助金及び報奨金を支給する。

実際には、項目 (3) の補償は商業用住宅に存在します。補助金や特典を獲得するには、特定の条件を満たす必要があります。これらすべてを合わせて、収用された人が最終的に受け取ることができる賠償金の総額となります。

2. 収用住宅の価額の補償基準

国有地住宅の収用及び補償に関する規則第 19 条は、収用された住宅の価額の補償は、住宅収用決定の公示日における収用された住宅の類似不動産の時価を下回ってはならないと規定している。ここでいう「住宅収用決定公告日」とは、法定査定時点のことです。 「類似不動産の時価」は、住宅価値評価における「時価比較法」の適用を確立したものです。

3. 収用住宅の価値を評価するための2つの重要なルール

国有地住宅の収用及び補償に関する規則第 19 条は、収用された住宅の価格は、相応の資格を有する不動産価格査定機関が住宅収用査定法に基づき査定し決定することと規定している。査定により決定された収用住宅の価格に異議がある場合は、不動産価格査定機関に査定の見直しを申請することができます。審査結果に異議がある場合は、不動産価格鑑定専門委員会に鑑定評価を申請することができます。つまり、評価に対する直接的な救済策は 2 つあり、審査を申請することと専門家による鑑定を申請することです。

「国有地に係る住宅の収用及び補償に関する条例」第 20 条は、不動産価格査定機関は収用者が協議により選定するものと規定している。交渉が決裂した場合は多数決、無作為選出等により決定する。具体的な方法は省、自治区、直轄市が定める。収用者は評価機関を選択する権利を有しており、これは評価プロセスが合法であるかどうかを検討する上で非常に重要なキーポイントとなります。

4. 金銭補償および財産権交換のオプション

国有地住宅の収用及び補償に関する条例第 21 条は、収用者は金銭補償か住宅所有権の交換を選択できると規定している。収用者が住宅の財産権を交換することを選択した場合、市、県レベルの人民政府は、その住宅を財産権交換のために提供し、収用された住宅の価値と収用者との財産権交換に使用された住宅の価値との差額を計算し、精算しなければならない。収用された人の補償方法を選択する権利は、法律に従って満たされなければなりません。

5. 収用補償契約に署名する

「国有地住宅収用及び補償に関する条例」第 25 条は、住宅収用部門と収用者は、補償方法、補償額及び支払期間、財産権交換に使用する住宅の位置及び面積、移転費用や引き渡し住宅を含む移転費用、生産及び営業停止による損失、移転期間、移行方法及び移行期間等について、本条例の規定に従い補償契約を締結しなければならないと規定している。補償契約締結後、一方当事者が補償契約に基づく義務を履行しない場合、他方当事者は法律に基づいて訴訟を起こすことができます。

6. 収用と補償に関する決定を下す

住宅収用及び国有地補償条例第 26 条は、住宅収用部門と収用者が収用補償計画で定めた契約期間内に補償合意に達しなかった場合、または収用住宅の所有者が不明な場合には、住宅収用部門は本規則の規定に従って住宅収用決定を行った市または県レベルの人民政府に報告しなければならないと定めている。収用補償計画に基づき補償決定を行い、家屋収用の範囲内で公表する。収用者が賠償決定に不服がある場合、法に基づき行政再審査を申請したり、行政訴訟を起こすことができる。

ここで思い出していただきたいのですが、補償契約と補償決定は同時に存在することはできません。つまり、補償契約が締結された場合、補償決定は行われません。補償契約を締結できなかった場合に補償決定が下された。

7. 最初に補償、その後に移転

国有地家屋の収用及び補償に関する規則第 27 条は、家屋の収用を行う場合には、まず補償金を支払った後、移転しなければならないと規定している。住宅収用決定を行った市、県レベルの人民政府が収用者に補償を行った後、収用者は補償協定または補償決定で定められた移転期間内に移転を完了しなければならない。いかなる部隊または個人も、暴力、脅迫、または規制に違反して給水、熱供給、ガス供給、電力供給、道路へのアクセスを中断したり、収用者に強制的に移転を強制したりするその他の違法な手段を使用してはなりません。建設部門は移転活動に参加することを禁止されている。

8. 法律に従って裁判所に強制執行を申請する

「条例」第 28 条は、収用者が法定期間内に行政再審査の申請や行政訴訟の提起を行わず、補償決定で定められた期間内に移転しない場合、住宅収用決定を下した市または県レベルの人民政府は法律に基づき人民法院に強制執行を申請しなければならないと規定している。これは一般に「司法的取り壊し」と呼ばれ、都市部の家屋取り壊しの最終段階でもあります。

弁護士が収用された人々に最後に思い出してもらいたいのは、上に要約した内容が国務院令第590号に定められた主要かつ核心的な内容であるということである。そこから、収用決定、収用補償決定、住宅価値評価という3つの手続きの決定的な重要性を理解するのは難しくない。収用決定はプロジェクトの開始を決定し、価値評価は補償額を決定し、補償決定は司法的取り壊しを指示します。したがって、収用者が実務上最も注意すべきことは、この３点を把握することである。収用者が弁護士に「取り壊しに関連するどの法​​律を見るべきですか?」と尋ねるたびに、私たちは皆、こう答えるでしょう。国務院命令第 590 号を見てください。