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家屋取り壊しの補償価格の見方
我が国の都市建設の発展と人々の物質的・文化的生活水準の向上に伴い、一部の古い都市支援施設や機能はもはや都市化発展のニーズを満たさなくなっています。古い都市の変革は、一定の時期には必ず重要な課題となるだろう。政府は都市住宅の取り壊しに関連する一連の法律や規制も必然的に公布するだろう。新しい「都市住宅取り壊し管理条例」は、取り壊しに対する金銭補償を提案している。これは我が国の古い都市の変革における大きな前進であり、我が国の取り壊し改革の主要な措置でもある。しかし、鑑定機関や鑑定士はどのようにして家屋解体の査定を合理化しているのでしょうか？取り壊し業者は取り壊された人々にどのように補償するのでしょうか？これは私たちの家の解体工事で解決しなければならない問題です。
1. 解体査定には主に以下の問題があります。
1. 評価方法の問題点
現在、都市部の不動産の解体査定では、基準価格に新しさ、立地、街路間口などの係数を組み合わせて総合的に解体価格を決定するケースがほとんどです。この計算方法は、「都市住宅解体管理条例」及び「不動産評価条例」の趣旨に反するものです。まず第一に、家の価格は市場で決まるからです。物理学そのものに固有の具体的な要因だけでなく、市場の多くの要因にも影響されます。多くの場合、後者の方が前者よりも影響力が大きくなります。例：不動産の周囲環境の影響要因。同じ不動産が同じ場所にあるからといって、周辺環境が同じとは限りません。これは不動産の特性（個性）によって決まります。したがって、不動産市場価格をベンチマーク価格のみで測定することには説得力がありません。第二に、「基準価額」という用語の由来は、「不動産評価規則」には見当たりませんし、ましてやその計算の根拠や科学性はおろか、その根拠もわかりません。
2. 住宅の基準価格決定の問題点
基準住宅価格の計算は、まず政府が評価機関を特定し、評価機関が計算を行い、その後政府が関係部門と協力して計算結果を確認する。実際、これは依然として政府の行為であり、政府の介入を排除することはできません。したがって、住宅のベンチマーク価格は市場の動きではなく、市場の住宅価格の変化を正確に反映することはできません。政府やその省庁が意図的に基準価格を下げる行為さえあります。
3. 住宅取り壊し補償価格の問題点
(1) 土地補償価格が正しく反映されていない。一部の都市における現在の住宅取り壊し補償価格は、新たに導出された住宅取り壊し補償価格に統合されます。最終的な結果は、住宅自体の固有の有形国家価格を最大限に反映することしかできませんが、無形資産である土地の価格はもちろん、この住宅実体によってもたらされる経済的利用価値を正確に反映することはできません。もちろん、この最終結果は一般に、補償価格が低いという結論を反映しています。不動産の容積率や建物密度、土地の合理的利用などを十分に考慮していないこと。その代わりに、土地と家屋の再調達価額を基準価格として合算し、家の建築面積に基づいて計算されます。その結果、同じ質、同じ量、同じ価格の土地は容積率が高く、建物密度が高い土地は地価が高いという神話が必然的に生まれます。 (2) 政府部門の介入が増え、一部の地方自治体は政治的業績を反映するために価格やコストを引き下げることさえあり、国民を欺き、国民に損害を与え、利益を得るために国民と競争し、政府のイメージを損なっている。
4. 住宅の性質を特定する際の問題点
私の国の不動産関連の法律や規制は、一部の取り壊された家屋に比べて遅れているため、それらを完了し、関連手続きを改善することは非常に困難です。しかし、一部の都市では、やみくもに手続きの完了を重視し、実際の用途や使用価値を考慮せずに、住宅の性質を厳格かつ独断的に決定しているところもあります。その結果、歴史に対する敬意が欠如し、住宅がより大きな利益をもたらすという客観的事実が反映されないことになります。
5. 第三国定住住宅の価格決定の問題点
誰もが知っているように、再定住住宅は解体業者（通常は開発業者）によって提供され、その価格は市場に従って開発業者によって決定されるべきです。取り壊された家も完全な市場価格でしょうか？もちろんギャップはあります。まず、住宅の取り壊し補償価格の決定に問題がある。第二に、再定住住宅の価格は（開発期間のため）取り壊された住宅の価格より遅れており、同時に価格ではありません。そうなると、移転住宅価格と取り壊し補償価格との「公平性・公平性」が失われることは避けられない。
6. 住宅取り壊し補償の実施における問題点
もちろん、住宅解体をまず市場価格に基づいて評価するのは公平かつ合理的です。しかし、都市住民、特に取り壊しの範囲内の住民の経済には二極化という深刻な問題がある。彼らは弱い立場にあるグループであり、そのほとんどは一時解雇された労働者や失業中の住民です。長期の病気で寝たきりになっている人もおり、生計は親子にかかっています。周辺地域の住民が手伝いに来ます。たとえ家が非常に老朽化していても、風雨をしのぐことができます。これらの住民が破壊されると、本来の安定した生産と生活の秩序が失われます。彼らが取り壊し補償金を受け取った後、このわずかな補償金は彼らにとってどのような役割を果たすのでしょうか？彼らには小さな家を買う余裕がない。
2. 上記問題が発生する主な原因
1. 政府と企業の間に区別はない
最初の兆候は、解体補償の基準価格の決定にあります。解体補償の基準価格の主な評価単位は、評価機関の競争市場を通じて取得されるのではなく、政府および関連部門によって決定されます。評価の内容は政府および関連部門によって定義される必要があります。このため、基準価格は名目上は市場価格となりますが、実際には政府が指導する価格となります。第二に、補償価格の確認に反映されているように、一部の政府や関連部門は政治的功績を称えて「イメージプロジェクト」を行っており、意図的に補償価格を引き下げてコストを削減し、実施が困難な事業を実施できるようにしている（安徽省武河県の文化・レジャープラザなど）。
2. 市場システムはまだ完全に開発されておらず、発展段階にあります。
解体の収益化には大量の不動産市場取引データが必要となるからだ。しかし、一部の都市では各種不動産の取引量が少なく、そのような不動産市場情報が不足しています。さらに、不動産取引情報は依然として非常に不定期であり、依然として一部の部門の手に渡っています。不動産情報システムも十分に整備されておらず、スムーズではありません。
3. 都市住民の経済発展はいまだ非常に不均衡であり、2つのレベルの差別化は深刻である。
破壊された人々のほとんどは恵まれないグループです。彼らは取り壊しのために自分の家を簡単に解体業者に売ることはできません。既存住宅の価格が時価を超えても売却できない。これは最も基本的な生活保障（住居）によって決まります。
4. 「都市住宅解体管理条例」には裏付けとなる施行規則が存在せず、その結果、現地での解体査定や補償措置も様々となっている。
現在、我が国の土地の性質は多様です。土地の所有権は国有と集団所有に分けられ、国有地は割り当てと譲渡に分けられます。取り壊し補償価格の性質を考慮しなければ、我が国の土地使用権の譲渡は必然的に実施が困難な段階となり、また非常に混乱した段階となるであろう。我が国の都市土地使用権は、有償の有期使用制度（「都市不動産管理法」に明確に定められた制度）です。しかし、土地使用権の期限が切れた後は、再生可能であることに加えて、政府はどのようにしてそれを回復するのでしょうか?地上の建物も土地ごと無償で回収すべきなのでしょうか？それとも補償金で回収すべきでしょうか？これらは法律で明確に定められていないため、不動産の解体補償価格の評価における残存価値（残存価値）の検討に影響を与えることは避けられず、その価値の減少を測定することは不可能です。
3. 提案
1. 関連する裏付け文書を改善し、科学的評価方法を決定する
基準価格の決定にあたっては、「不動産評価規則」を基礎とします。住宅の用途を決定する際には、実際の用途と使用価値を十分に考慮する必要があります。評価方法については、「不動産評価規則」に基づいて評価の技術的ルートを定める必要があります。
2. 住宅鑑定業務の監督を強化し、優れた鑑定チームを構築する
評価機関と評価者は、強制的な識別を行うのではなく、市場競争を通じてそれを取得する必要があります。政府部門は協力し、結果を共同で管理する必要があります。たとえ解体査定の結論が認められたとしても、恵まれないグループの実際の困難も考慮されるべきである。この方法によってのみ、解体はスムーズに行われ、国民と国家に有益な建設プロジェクトが適切に実行されることができます。
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